Tema: El megahilo de la Economia: Hipotecas, Bolsa, Crisis subprime, ...

No teneis más info? Estoy desenado ver como las promotoras estan deseperadas vendiendo sus pisos a precios bajisimos, visitandote y besandote los pies para que les compres algun pisillo y ....

¿Estoy exagerando un pelin, verdad?

Broma a parte, ayer publicaron en El Periodico de Catalunya un interesante articulo (le dedicaron casi 2 paginas enteras) sobre la bajada de precios de obras nuevas en toda España (aunque más a fondo en las provincias catalanas). En general, decian que en Catalunya han bajado un 2-3% los precios, y que calculan que al finalizar el año llegue casi al 10%. Interesante.

También dicen que las subidas de tipos están tocando a su fin.

Pero lo que vaya a suceder realmente, creo que nadie lo sabe. Yo personalmente, pienso que un 10% real de bajada se acerca peligrosamente a la utopía más desenfrenada, pero oye... ojalá tengas razón, de veras.

Manu1oo1

Iniciado por Manu1001

También dicen que las subidas de tipos están tocando a su fin.

Pero lo que vaya a suceder realmente, creo que nadie lo sabe. Yo personalmente, pienso que un 10% real de bajada se acerca peligrosamente a la utopía más desenfrenada, pero oye... ojalá tengas razón, de veras.

Manu1oo1

Yo creo que en este mismo año, un -10%...hummm...no, no creo. En algunas zonas, seguramente en si, pero en general es poco probable. A mas largo plazo, es muy muy posible y creo que un -10% podria quedarse corto.

Lo que sin embargo mucha gente parece no darse cuenta es del esbozo que se ha hecho: si bien los precios pueden ser mas bajos, la dificultad de acceso persistira porque el coste del dinero (ergo hipotecas) se mantendra mas alto y las condiciones para conseguir prestamos en los bancos se endureceran. Solo podrian verse beneficiadas aquellas personas muy ahorradoras, aunque es dificil encontrar alguna a estas alturas: practicamente todos los ahorros se han invertido ya en ladrillo.

Eso si, la desesperacion de promotoras e inmobiliarias es evidente. Las constructoras, mientras comienzan a bajar ligeramente el piston: 110.000 visados para nuevas viviendas en los dos primeros meses de 2007. Este ajuste de oferta a una demanda a la baja serviria teoricamente para no hundir precios, pero tendra su coste en forma de incremento mas que apreciable del paro.

Iniciado por Manu1001

También dicen que las subidas de tipos están tocando a su fin.

Dios te oiga!!!!

Pues viendo el interanual del M3 yo no veo tan claro eso de que los tipos se queden quietos.

Por lo pronto, hoy el Euribor a 4,30%. Y las expectativas, ya digo, al alza.

Anda que no he leido a expertos de todo tipo augurar que en este año no se superaba el 4%. Y ya vamos por el 4,3...y anda que no queda año...

Leyendo la Vanguardia del pasado domingo:

Fernando Martin presidente de la futura Matinsa-Fadesa dispone de 25.000 millones de m2 edificables.

Reyal-Urbis 8 millones de m2 edificables.

y así...

Vamos que no falta suelo, si no que esta acaparado con fines especulativos....

Parece que hoy vamos a tener otro dia 'negro' en La Bolsa.

Atencion a la evolucion de los valores. Todo el sector inmobiliario/constructor baja con fuerza, arrastrando al resto y al Ibex. ¿Perderemos hoy el soporte de los 14.000? Lo curioso es que, de nuevo, vamos a contracorriente: el resto de Bolsas europeas no tienen esta tendencia. Mal asunto. A ver si los precios bajos y la autocartera de las empresas para evitar caidas en picado de sus valores, animan a los inversores o no. Ademas, parece que los inversores extranjeros son los que estan sacando su capital de la Bolsa. Normal: practicamente en toda Europa es noticia de primera plana el escandalo urbanistico permanente en España. Y ahora, la Pantoja...

Mercado continuo

p.d. ahora parece que ha rebotado la Bolsa al alza, porque el comienzo ha sido desastroso...

IBEX-35

Si, tienes razón, esa mañana estaba todo el mundo sudando por culpa de laimpresionante bajada del ibex.

Pero parece que ya va en alza, pero muyyy lentamente...

http://www.invertia.com/empresas/gra...el=IB011IBEX35

Uy, que nervios...

El Ibex va subiendo poco a poco, supongo que terminarà el dia con pocos puntos bajados (entre 200 y 300), aún así, esto está colgando de un hilo muy muy fino y no de extrañar que en los proximos dias baje de los famosos 14.000....

Me empiezo a acojonar. El euribor en los dos últimos meses ha ido subiendo de forma muy rápida y sin pausa desde el 4 hasta el 4,32 de hoy

Copio-pego un excelente articulo que parece sacado de este mismo hilo. Optimistas versus pesimistas (prefiero que me llamen realista)...

Debate que les propongo al hilo de dos informaciones publicadas en días sucesivos por éste, su Confidencial, y su brazo armado de mercados, Cotizalia. Que éste es su foro. ¿Cuál es su opinión sobre la situación económica de España? Sean sinceros y mójense. Porque, qué quieren que les diga. No me aclaro. Si miro a la derecha encuentro un informe trimestral del Banco de España lleno de parabienes, con algún matiz, respecto al panorama patrio actual. Si me inclino hacia la izquierda (bueno, quizá tendría que haberlo escrito al revés) contemplo con preocupación la descripción que el Economista Jefe de Morgan Stanley hace sobre la marcha de nuestro país. ¿Quién tiene razón? Animo que es viernes y no todo en la vida va a ser Pantoja. Servidor maneja su propia opinión, pero permítanme la licencia de reservarla para el último párrafo. O no.

Por una parte MAFO, lobo cuidando de los corderos, desde la independencia del Banco Central describiendo una situación actual poco menos que idílica. Literatura bucólica o pastoril que se estudiaba cuando hasta había que aprobar para pasar curso. Demanda interna fuerte, inversión importante en bienes de equipo, estabilización del sector exterior, creación de empleo y moderación de tensiones inflacionistas. Always look on the bright side of life, que cantaran los Monty Pithon en su irreverente Vida de Brian. No hay problema sin solución.

Uno. La deuda de las familias (125%, uno-dos-cinco, de su renta disponible) se normalizará con la caída de los precios de los pisos y las subidas de tipos. Curiosa normalización. Damnificados vayan buscando lista a la que apuntarse que si ese es el mecanismo de ajuste natural, vayan preparándose.

Dos. Los mayores tipos de interés se compensarán con las políticas fiscales expansivas vía menores impuestos. Ecuación difícil de generalizar, especialmente para determinados niveles de renta.

Tres. La menor riqueza de las familias se compensará por el lado de la inversión. A vivir que son dos elecciones parece el mensaje subliminal. Por cierto, ¿es la carga financiera de las familias sólo el 16% de su renta bruta como dice el banco emisor? ¿Quién distorsiona el agregado? Opinen que algo queda.

Por otro lado está Eric Chaney, no confundir con el Dick Cheney del otro lado del Atlántico, de Morgan Stanley. España se encamina hacia un aterrizaje suave de su economía, que es muy duro poner negro sobre blanco, que nos encaminamos al abismo. Premisa central: va a haber desaceleración (él sitúa el crecimiento del PIB 2008 en el 2,4% contra el 3,7% previsto para 2007). No lo duda. Derivada primera. Esa desaceleración va a ser suave pese a...1º la débil situación financiera del consumidor español que representa casi dos terceras partes de nuestro PIB (Ah! ¿Pero no era que no se iba a ver afectado? Vaya, vaya); 2º el elevado déficit comercial exterior favorecido hasta ahora por políticas poco alentadoras para la atracción de capital exterior a nuestro país y la baja productividad; y 3º la excesiva dependencia del sector construcción que emplea (junto con los servicios, ligados al consumo, cachis, otra vez...) a una gran parte de la fuerza inmigrante que ha aterrizado en España en los últimos años.

Chaney no es más alarmista porque reconoce que tenemos un superávit fiscal que puede dar mucho juego en caso de que el panorama oficial que nos pintan no se prolongue en el tiempo. Pero, sinceramente, no sé qué es peor. Denle ese superávit a Magdalena Álvarez y encomiéndense a sus santos más queridos.

Corolario. Hoy es su turno. A este Valor Añadido le interesa saber lo que la economía real, a pie de calle, piensa sobre el presente y futuro incierto, para bien o para mal, de nuestra economía. A sus manos encomiendo el juicio de valor. ¿El mío? Bueno, a buen entendedor... Buen fin de semana a todos los que se lo merezcan.

Llevaomos los ultimos dias estancados entre lo smismo valores, no superan los 15.000, pero tampoco bajan de 14.000.

Y el euríbor a su bola, como siempre...

Pues a mí me ha bajado 15 eureles la letra Y sólo le he tenido que dar al banco 3.000 gerbos de amortización parcial ¡Un chollo oiga!
(Hasta la revisión de octubre... ).

Yo le estuve dando bastantes vueltas por eso mismo, porque dudaba entre quedarme con el "colchón" de pasta o ir bajando poco a poco la letra.
Pero al final decidí hacerlo, porque las previsiones personales son estables (toco madera), es medio kilo que te quitas de delante sin pagar un solo céntimo de intereses y da gustirrinín ver bajar la letra
Si puedo hacerlo todos los años con cantidades parecidas, el crédito de 30 años lo ventilo en algo menos de 20. Pensando a largo plazo, da algo más de motivación

Iniciado por Kushtar

Pero al final decidí hacerlo, porque las previsiones personales son estables (toco madera), es medio kilo que te quitas de delante sin pagar un solo céntimo de intereses y da gustirrinín ver bajar la letra
Si puedo hacerlo todos los años con cantidades parecidas, el crédito de 30 años lo ventilo en algo menos de 20. Pensando a largo plazo, da algo más de motivación

Pero, si dices que has amortizado y has bajado la letra, es que has reducido, eso, la letra, no años. Si reduces años, no reduces la mensusalidad.
Yo el año pasado amorticé y preferí reducir años, porque la mensualidad es razonable para mis posibilidades, la reducción de la letra con la cantidad que amorticé era mínima, en cambio reduciendo años pagas muchos intereses (a la larga, claro) y me quité de encima 18 meses de una tacada.

Si amortizas siempre reduces algo la cuota. Es cierto que si reduces plazo, la cuota varía poco, porque la cantidad que va a amortización se ve incrementada. Los intereses que pasas a pagar son los mismos en los dos casos (aunque evidentemente en la opción de reducir plazo, pagarás menos en total, pues acabas antes)

Si ha bajado 15 euros, probablemente ha reducido plazo (y por eso le ha bajado poco) o bien le ha coincidido con una revisión del tipo de interés.

Iniciado por xasvi

Pero, si dices que has amortizado y has bajado la letra, es que has reducido, eso, la letra, no años. Si reduces años, no reduces la mensusalidad.

Si metes medio kilo de más todos los años, ya verás como liquidas el crédito antes de tiempo, ya. Da igual que el banco intente "estirar" la cantidad que queda para seguir cubriendo ese tiempo, si les vas dando el dinero por adelantado, llegará el día en que cancelarás todo el crédito mucho antes de que le tocase.

Iniciado por Kushtar

Si metes medio kilo de más todos los años, ya verás como liquidas el crédito antes de tiempo, ya. Da igual que el banco intente "estirar" la cantidad que queda para seguir cubriendo ese tiempo, si les vas dando el dinero por adelantado, llegará el día en que cancelarás todo el crédito mucho antes de que le tocase.

Pues yo me temo y creo que no. Si tienes por ejemplo una hipoteca de 200 mil euros y cada año amortizas 3 mil (+ 2 mil por ejemplo de capital incluido en la cuota mensual), haz números, necesitarías 40 años para acabar de pagarlo, y mientras tanto pagarías intereses.

Necesitas siempre indicar que quieres reducir plazo, sino irás reduciendo cuotas hasta que queden cuotas muy bajas en las que la mayoría de ella son intereses, ya que al no indicar la reducción de plazo, seguirías debiendo pagar la hipoteca en el plazo indicado.

La cuota de la hipoteca se recalcula cada año en función del capital restante y el plazo. Si no reduces plazo, y tu hipoteca es por ejemplo a 30 años, independientemente de lo que amortices, siempre la acabarás pagando en 30 años (por ejemplo, si la constituyes este año, siempre se acabaría pagando en 2037). Disminuirá la cuota pero la proporción de intereses en la misma aumentará. Eso, insisto, en el caso de amortizar reduciendo cuota.

Pero a ver, llegará un año en que lo que amortices sea tanto como para cubrir lo que debes, no? en ese caso, qué vas a seguir pagando si ya no tienes nada más que pagar? los intereses de 0 serán 0, no?

Ya, pero como estamos suponiendo que anualmente amortizas por tu cuenta unas cantidades de dinero superiores, de un plumazo liquidas la hipoteca.

Iniciado por wakamole

Ya, pero como estamos suponiendo que anualmente amortizas por tu cuenta unas cantidades de dinero superiores, de un plumazo liquidas la hipoteca.

Pero Kushtar hablaba de amortizar medio kilo al año (3000' euros). Con esa cantidad es imposible amortizar completamente una hipoteca media en un tiempo corto.
Diferente seria que amortizaras, por decir una cantidad poco factible, 20000 euros anuales, en ese caso si que en poco tiempo te quedaría tan poco capital como para liquidarla de un plumazo.

Yo las cuentas que he echado son estas:
Debo al banco un crédito de 20 millones, pedido a 30 años.
Limitándome a pagar las letras tal cual vienen, al año pago 1,1 millones, de los cuales 400.000 pelas son de amortización "real" y 700.000 de intereses (ya sé que la proporción va a ir variando a medida que avance la hipoteca, hasta que al final sea justo al revés, pero para hacer un cálculo rápido creo que nos vale así). Con esos valores, la hipoteca sigue a 30 años.
Si yo, además de esas 400K que pago al año con las letras, pongo encima otras 500.000 más de mi bolsillo (libres de intereses), tenemos que en ese año he amortizado 900.000 pelas de crédito.
Si debo 20 millones, a ese ritmo tardaré en devolverlos poco más de 20 años. Si el crédito inicial era a 30 años... ¿ha bajado, o no ha bajado el tiempo?

Esas son las cuentas que yo he hecho. Si son erróneas por cualquier razón, no os cortéis en explicármelo, porque igual estoy metiendo la gamba

En tu caso Kushtar, lo he calculado en plan casero, y sí, aproximadamente serían unos 25 años en lugar de 30.
Pero, puntualizo:
El primer año pagarías de capital unas 300 mil (no 400 mil) y 1 millón de intereses, en lugar de 700 mil. Calculado con este simulador de hipotecas con un interés del 5% (que mas o menos es lo que saldría ahora con el euríbor más modificador). Es por esto que el total de años acaban siendo 25, además de que con los años, al bajar la cuota, cada vez amortizas menos, claro.

Y por otro lado, es que Kushtar, jomío, que hipoteca más maja tienes... Porque hipotecas de esa cantidad ya las quisieran muchos hoy día (yo incluído). Con una cantidad adeudada superior, no salen los números ni de coña.


Y por último ten en cuenta que si con esas mismas condiciones, en lugar de reducir cuota reduces plazo, acabarías pagando mucho menos.

Bueno, me queda una hipoteca maja porque ya solté casi 8 kilos de entrada + IVA de antemano a tocateja y porque soy colega de un subdirector de banco Si llego a tener que pedir una hipoteca de esas que ofrecen ahora por el 100% del valor de la vivienda...
Yo los cálculos los había echado en plan chambón por encima y sí que me daba un resultado así. De todas formas, si el año que viene tengo pasta para hacer otra amortización, me enteraré bien en el banco a ver qué me conviene más Gracias por todo.