Tema: El megahilo de la Economia: Hipotecas, Bolsa, Crisis subprime, ...

Es viable, pásate por Fuenlabrada y lo ves.

No sé si es que no me explicado con claridad. Este caso es un bulo. El terreno es expropiado. El abnegado y solidario constructor, inventor de la pólvora ajena; un tipo con el que el ayuntamiento llegó a un acuerdo. El caso entero, una mentira destinada a salir en la tele, a que se hable de él. Una isla artificial en el océano, hecha de harina. No es reproducible ni extrapolable. Y en cuanto pasen las elecciones, olvidable hasta para sus promotores.

Partiendo de esta base, el resto de argumentaciones sobran. Lo dije desde un principio. Este caso es una falacia. Es mentira. No hay más que hablar.

¿Nos centramos en la realidad, o seguimos haciéndonos pajas mentales? Por que esto no es lo que se puede hacer. Es lo que se puede inventar teniendo el poder.

Nos tomaron el pelo inflando lo que la vivienda podía costar, y ahora estamos deseando que nos lo vuelvan a tomar inventando lo que nunca costará.

Manu1oo1

Iniciado por Manu1001

No sé si es que no me explicado con claridad. Este caso es un bulo. El terreno es expropiado. El abnegado y solidario constructor, inventor de la pólvora ajena; un tipo con el que el ayuntamiento llegó a un acuerdo. El caso entero, una mentira destinada a salir en la tele, a que se hable de él. Una isla artificial en el océano, hecha de harina. No es reproducible ni extrapolable. Y en cuanto pasen las elecciones, olvidable hasta para sus promotores.

Partiendo de esta base, el resto de argumentaciones sobran. Lo dije desde un principio. Este caso es una falacia. Es mentira. No hay más que hablar.

¿Nos centramos en la realidad, o seguimos haciéndonos pajas mentales? Por que esto no es lo que se puede hacer. Es lo que se puede inventar teniendo el poder.

Independientemente de que esta noticia sera pura demagogia (que no falsa, que no es lo mismo), de ella se destila una conclusión: los ayuntamientos, y en general todas las administraciones poseedoras de reservas de suelo (por P de patrimonio o por E de expropiación), podrían llevar adelante promociones de vivienda protegida mucho más asequibles que las que llevan a cabo (y mucho más abundantes, además). El problema es que se niegan a hacerlo con un nivel 0 de ganancias, incluso prefieren especular con las parcelas que poseen.

Pongo un ejemplo que no es de venta: el ayuntamiento de Sabadell ofrece viviendas de alquiler protegido asequibles (un parque ridículamente escaso) dentro de un plan de ayuda social, pero aún así a un precio un 40% más caro que el de las promociones similares (bueno, en realidad mejores) que La Caixa ofrece en Barcelona ciudad. ¿De veras me quieren hacer creer que no obtienen beneficios?

En otras palabras, Manu, quien tiene poder (las administraciones) sí lo puede hacer, y por lo tanto es posible. Lo que falta es la voluntad política.

Iniciado por JohnDoe

Independientemente de que esta noticia sera pura demagogia (que no falsa, que no es lo mismo), de ella se destila una conclusión: los ayuntamientos, y en general todas las administraciones poseedoras de reservas de suelo (por P de patrimonio o por E de expropiación), podrían llevar adelante promociones de vivienda protegida mucho más asequibles que las que llevan a cabo (y mucho más abundantes, además). El problema es que se niegan a hacerlo con un nivel 0 de ganancias, incluso prefieren especular con las parcelas que poseen.

Es que ese es el meollo de la cuestion..los ayuntamientos a parte de los impuestos..se financian de la venta del suelo (y por tanto, demas recalificaciones...)

En la medida que exista una Ley de financiancon para estos entes (que todos los gobiernos....presentes y pasados... la prometen pero no la cumplen)... se solucionaria el tema...


Saludos

Si el beneficio es del 20-30%, como se explica que ahora las constructoras tengan taaaaaaaaaaaanto liquido que pueden entrar en grandes operaciones de bolsa, y que grandes familias constructoras hayan entrado en las listas de los mas ricos....

España, ¿no tan lejos de EEUU?

¿Tenemos en España hipotecas de alto riesgo?
Luis Aparicio Pérez
Director de Contenidos de Invertia

Las declaraciones de un ejecutivo del Banco Santander –el banco más grande de España- en el sentido de que se aprecian síntomas de impuntualidad en el pago de hipotecas, suenan muy preocupantes. Los tipos no han subido tanto ya que están en su referencia anual en el mercado interbancario europeo (euribor) casi al 4,10%, mientras que los de intervención se sitúan en el 3,75%. Incluso los tipos a largo plazo se colocan en niveles históricamente bajos –más o menos- ya que demandar dinero a dos lustros vista cuesta poco más del 4% y hace sólo unos días estaba al 3,9%.
De otra parte, el mercado de trabajo va como un tiro con excelentes expectativas para este 2007 y con un aumento importante de la contratación fija frente a la temporal debido al esfuerzo de la administración y de los agentes sociales para poner fin a la precariedad. Cosa distinta sería hablar de los sueldos y de su capacidad de poder adquisitivo con el paso del tiempo. Ahora bien, hay más trabajo y se seguirá creando con generosidad. El empleo, a decir de los expertos, es la clave en el pago de las hipotecas por pura lógica: se pueden recortar gastos de otras cosas, pero cuando no hay ingresos….todo falla.

Pues pese a ello, Santander aprecia “síntomas de imputualidad” y la morosidad ha subido en 2006 hasta el 0,41% frente al 0,37%. La verdad es que la dolorosa aunque moderada subida de tipos y los buenos datos de empleo no cuadran con estos datos y comentarios y tampoco con las voces autorizadas que se apresuran a indicar que no existe ningún paralelismo en España con el mercado hipotecario de Estados Unidos en el que las hipotecas de alto riesgo ya se han llevado por delante alguna compañía, y las que caerán.

Es, desde mi punto de vista, un momento de confusión en el que se ve un exceso de preocupación para unos datos y una economía muy sana y activa. Y lo más llamativo es que no son malos pronósticos, sino que se empieza a ver en presente con todos los parámetros en apariencia bien ordenados. A esta incipiente zozobra que recibe cada mes su estímulo con el alza del euríbor sólo le encuentro la explicación de que los españoles se hayan hipotecado al límite de sus posibilidades y con el beneplácito del sistema financiero muestren sus debilidades con la mínima adversidad. Tal vez en Estados Unidos sea más sinceros y llamen créditos de alto riesgo a lo que nosotros bautizamos como pasada de hipoteca.

Si querer faltar el respeto a los economistas (hay tantas opinies sobre esto como licenciados)..

..algunos opinan que lo que el euribor tenia que subir..para este año ya lo ha hecho (que no es poco)

No obstante, los expertos insisten en que este índice ya ha cubierto gran parte del recorrido al alza y que acabará 2007 en torno al 4,25%

Aqui:
http://www.invertia.com/noticias/not...oticia=1721167


Saludos

Iniciado por Astolfo Hynkel

Si el beneficio es del 20-30%, como se explica que ahora las constructoras tengan taaaaaaaaaaaanto liquido que pueden entrar en grandes operaciones de bolsa, y que grandes familias constructoras hayan entrado en las listas de los mas ricos....

Manu, que sabe mucho más que yo de economía, eso seguro, no creo que me pueda negar lo siguiente:

Estáis manejando beneficio, margen, ingresos menos gastos, que, efectivamente, no va a estar más allá del 20/30%, pero estáis olvidando otra cifra mágica, que es rentabilidad sobre fondos propios....

Imaginemos que yo tengo 100 euros, y que sólo cuento con mi dinero para hacer una promoción, me lo gasto todo, tengo unos costes de 100 y vendo por 120. Gano 20, 20% sobre los fondos que yo he puesto.

Ahora imaginemos que yo sigo teniendo 100 euros, pero hay un Banco que me presta 1.000.000, me meto en una promoción y me lo gasto todo, 1.000.100, vendo por 1.200.120, gano 200.020, le pago al banco los intereses del préstamo, vamos a poner 20.000. Me quedo al final con 180.020.

Mi margen bruto sigue siendo 20%, pero mi rentabilidad sobre fondos propios es del 1.200%. Eso sí que da para invertir en Endesas.

El secreto de la rentabilidad del sector ha estado, fundamentalmente en el apalancamiento. Conozco promociones apalancadas al 100% (el banco financió la compra del terreno -IVA incluido- y todo los costes de construcción y ventas, el empresario no puso un duro y se llevó el total del beneficio.

No puso un duro, puso, eso sí, su trabajo, asumió el riesgo, etc, etc, no me estoy metiendo con los empresarios, sólo quería indicar que la rentabilidad medida por margen bruto es engañosa si no tienes en cuenta cómo se ha financiado el proyecto.

Saludos,

No todo es el euribor, la inflación tambien cuenta, no olvideis que pronto el i.v.a. va a estar a 19,5 %., en cuanto al tipo de interés nadie lo sabe a cuanto estará a final de año pero me inclino al 4,5% , dependemos de Europa y alli la subida del i.v.a está haciendo mucho daño, ojo al dato del i.v.a que no lo teneis en cuenta.

Lo que ha expuesto Ginlet es una explicación. Otra es que ese margen está calculado sobre compra de suelo a precio de mercado. Si la constructora compró hace diez años a precio de derribo, como es lógico ese margen sube proporcionalmente. Pero estamos hablando de si se puede comprar terreno, edificar, y ganar un 400%, cosa que es absolutamente falsa.

Además, Astolfo, no olvides que un 20% sobre mil millones de euros... son doscientos millones de euros. Que no es moco de pavo, ¿eh?

Manu1oo1

Iniciado por comun1

no olvideis que pronto el i.v.a. va a estar a 19,5 %.

¿Ein?

Conozco promociones apalancadas al 100% (el banco financió la compra del terreno -IVA incluido- y todo los costes de construcción y ventas, el empresario no puso un duro y se llevó el total del beneficio.

como bien dice Ginlet ese apalancamiento es el éxito de muchas promociones pero por lo que conozco el interés de los bancos para una promotora no es del 2% ni prestan dinero para la compra del terreno si no es que hay algún aval... al menos para las pequeñas-medianas promotoras.

Otra cosa que se olvida es que el plazo medio real para finalizar una obra mediana desde la compra del solar es de dos años, con lo que ese 20% se conviertiría en un 10% anual, que es lo mínimo que se le debe exigir a un negocio en el que corres riesgo. Pero aun así lo que importa es el ROI y éste sí es superior.

Desde luego las promotoras que pudieron comprar y acumular terreno antes del 2002 y han ido edificando estos últimos años, han ganado muchísimo. Pero ese chollo lo aprovecharon 4 grandes promotores por todos conocidos que se han echo de oro. Ahora la mayoría deben empezar a cobrar una promoción para poder meterse en otra, comprando a precio mercado... y la repercusión del precio del suelo en cada piso alcanzó en el 2006 el 50%... a precio de mercado

Quintás dice que en 2008 la vivienda no subirá

13:33 El presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), Juan Ramón Quintás, estimó hoy que las viviendas se encarecerán este año en el entorno del 5 o el 6%, mientras que en 2008 los precios se mantendrían estables y podrían incluso bajar después. Así se manifestó a preguntas de los medios tras participar en el Encuentro Financiero 2007, organizado por The Wall Street Journal y el Foro Nueva Economía, al referirse al mercado hipotecario, la llegada de un cambio de ciclo y el incremento en la morosidad.

Saludos.

Iniciado por Ginlet

Conozco promociones apalancadas al 100% (el banco financió la compra del terreno -IVA incluido- y todo los costes de construcción y ventas, el empresario no puso un duro y se llevó el total del beneficio.

Palabrita del niño jesús. Amén.


Hace un par de años nos ofrecieron comprar un proyecto de construcción de varias viviendas unifamiliares.. Estaba todo. El terreno, el proyecto del arquitecto, permisos de Ayuntamiento... Y todo debido a una quiebra de la promotora que debía hacer frente a unos gastos sin tener los fondos...

Nos pedian unos 4,2 millones de euros. Mis jefes se lo pensaron 3 segundos y lo dieron por imposible. Demasiada pasta, demasiado riesgo.

Un par de semanas después reciben noticias del promotor. Se lo ha quedado un conocido mutuo. Ha presentado el proyecto al banco y le han concedido el crédito.

Saliendo del banco con todo el papeleo se ha ido directo a revenderlo.

6 millones de euros le han dado. No ha gastado un centimo de su dinero.

Ahí le de un pasmo y se quede tieso el cabronazo!

Qué mala es la envidia

También te podría contar casos de gente a la que el amable banco ha embargado hasta sus zapatos por meterse en un lio sin calcular que no todo puede salir bien. Por ejemplo, si te falla una certificación o te paran la obra por cualquier motivo, el banco va a querer seguir cobrando en los plazos que estipulaste.

Que si tan fácil fuera, lo haría cualquiera, ¿eh?

Manu1oo1

Os dejo un pdf de un articulo del pasado domingo de La Vanguardia:

VENDER PARA ALQUILAR

Iniciado por Manu1001

También te podría contar casos de gente a la que el amable banco ha embargado hasta sus zapatos por meterse en un lio sin calcular que no todo puede salir bien. Por ejemplo, si te falla una certificación o te paran la obra por cualquier motivo, el banco va a querer seguir cobrando en los plazos que estipulaste.

Que si tan fácil fuera, lo haría cualquiera, ¿eh?

Manu1oo1

Iniciado por Tiberiuz

Nos pedian unos 4,2 millones de euros. Mis jefes se lo pensaron 3 segundos y lo dieron por imposible. Demasiada pasta, demasiado riesgo.

Efectiviwonder...

Manu1oo1

Hacienda está como loca para meterle mano a las operaciones inmobiliarias que pasan por más de dos manos en el mismo día.

Suelen quedar ocultas (más bien prácticamente todas) y es uno de los procedimientos más utilizados en el fraude fiscal.

Pero sé de buena fuente que están preparando un bicho para aflorar esta práctica

Saludos

Sacado de un foro de agentes inmobiliarios...

Hola PACO:
Enhorabuena por las ventas (entiendo que entiendes "venta" como "venir del Notario de pasar el título de propiedad del vendedor al comprador, facturando porcentaje ó cantidad fija por ello...", ¿no? ; lo digo porque como hay quienes entienden venta como "me han dejado 30,-€ para parar la venta"..., pues )

¿ Que cómo vamos...? Pues... raramente. En esta zona (sur metropolitano de Madrid) la cosa está más que floja, rara...
En mi zona, la agencia "símbolo" (de cosas bien hechas: casi 20 años en el sector, cuatro agencias abiertas desde hace unos 15 años en 4 ciudades limítrofes, siendo uno de los dueños API, cobrando el 3% al vendedor y trabajando sólo exclusivas y sólo pisos vendibles, no cobrando al comprador por la gestión del préstamo...) ha cerrado dos de las oficinas... ante la perplejidad general.

Un amigo (y excelente profesional) ha decidido cerrar, harto de aguantar competencia-incompetente, gente que dice que "lo legal" es reservar viviendas de 250.000,-€ con 300,-€, prometer a chavales mileuristas (en el mejor de los casos) y con contratos basura financiarles el "120% sin avales"... para luego embarcarles en una trìple garantía; harto de que le viniesen a la agencia a pedir trabajo "profesionales cualificados con 3 meses de experiencia en la primera inmobiliaria del país-europa-el mundo", que pretendían explicarle cómo había que "engañar al cliente para que señalice cualquier cosa...". Harto, en definitiva. Llevaba en el sector casi 20 años, en la zona 16, y su local fue la primera agencia abierta en un barrio... que llegó a tener 20 agencias hace dos años.

Se está construyendo masivamente VPO, promovida por los ayuntamientos (lo que elimina el "comprador tipo" potencial: pareja de menos de 35 años, con sueldos medios, padres en edad de avalarles...). El otro pilar que ha sostenido las ventas los últimos 5 años (la inmigración) ó ya tiene piso, y aunque vendería gustosamente su 4º sin ascensor... se encuentra con que ni hay demanda para él, ni puede meterse en más cantidad para poder comprar una vivienda mejor, ó de principio no puede comprar...

Actualmente (datos son datos, y son comprobables) estoy mediando en la venta de las dos viviendas más baratas (en relación m2/reforma/precio) de mi localidad y otra limítrofe. Sólo las quieren quienes no pueden comprarlas ( y ésos terminarán embarcándose en préstamos-milagro, que dentro de 6 meses no podrán pagar, para financiar viviendas peores y más caras: yo no paro la venta de mis pisos para intentar imposibles). Quienes "pueden" ( ingresos entorno a los 2.000/2.800,-€ en conjunto, contratos más ó menos estables, ya por antigüedad, ya por vida laboral, posibles avales con ó sin doble garantía, ahorro personal de mínimo 20.000,-€... qué menos para pagar parte de los gastos de escritura...), se están sentando a esperar acontecimientos (yo hablo mucho con los clientes, y varios me han dicho que el piso les encanta... pero que les da miedo meterse a pagar 1.200,€... que el Euribor siga subiendo y tengan que vender por menos de lo que han comprado en dos años. Ycomo suelen ser clientes de los de "de momento, vivo con mis padres"... pues les doy la razón).

Cuando hablo con compañeros de fiar del gremio... me dicen lo mismo. El otro día una amiga (lleva en el sector unos 15 años y la empresa es suya) me decía que hay propietarios que en el último año han rebajado el piso.... 36.000,-€. Un millón de pesetas cada dos meses... y aún así está caro. Que ella sobrevive... porque el local es suyo, tiene dos despachos alquilados y no es el medio de vida de su familia. Y que con eso y un par de alquileres al mes..., pues paga los gastos de publicidad (reducida al mínimo, hasta l@s comerciales de los periódicos específicos lo comentan), teléfono, luz...
Como digo, más que mal... la cosa está rara, rara...

Saludos

Pues eso. Raro, raro.

Manu, para entrar en el forbes se necesita algo mas que doscientos millones de euros... (quien los pillara....)

si la Caixa, la de la estrellita tiene 3 millones de euros de beneficio diario....

Joder, si que es raro, y hasta te pone los pelos de punta. Yo a corto plazo me quiero comprar un piso, pero se está convirtiendo en algo cada vez más difícil.

Por cierto, ¿que es eso de que el IVa subirá a 19%? ¿Donde coño lo habeis sacado?

Por cierto, hoy el euribor supera el 4,2

Iniciado por Sheldon

Joder, si que es raro, y hasta te pone los pelos de punta. Yo a corto plazo me quiero comprar un piso, pero se está convirtiendo en algo cada vez más difícil.

Por cierto, ¿que es eso de que el IVa subirá a 19%? ¿Donde coño lo habeis sacado?

Pues muy fácil, en casi toda Europa ya esta al 19,5 %, es que España será menos, ¿Es que somos inferiores a los Europeos?, No somos de lo mejor de la economia mundial.

Iniciado por wakamole

Por cierto, hoy el euribor supera el 4,2

Standard & Poor´s dice que el mercado inmobiliario español ha comenzado a enfriarse

La agencia estadounidense Standard & Poor´s señala en un informe sobre el mercado inmobiliario español que ha comenzado a dar señales de enfriamiento, con los consiguientes "riesgos" para el conjunto de la economía del país.


S&P constata que por primera vez desde 1999 los precios están aumentando en menos de dos dígitos, a un ritmo del 9,6%, lo que sugiere que "el mercado de la vivienda en España podría estar enfriándose definitivamente". Aún así, señala, los préstamos para la compra de vivienda siguen aumentando a buen ritmo, en torno al 14,5%.

"La deuda de los hogares como porcentaje de los ingresos brutos disponbles ha crecido de forma dramática en los últimos diez años, lo que deja a los hogares muy expuestos a una ralentización del mercado", asegura el informe.

En este contexto, continúa, "un deterioro de mercado, en vez de un aterrizaje suave, precipitado por los altos tipos de interés podría suponer un serio riesgo para el conjunto de la economía española", dada la importancia del sector de la construcción para el conjunto de la actividad.

De hecho, este sector representa un 7% del Producto Interior Bruto (PIB) del país y más de 2,6 millones de personas trabajan en él. El ritmo de construcción de viviendas ha crecido considerablemente y alcanzó en 2006 las 750.000 unidades anuales, lo que sitúa a España en la segunda posición en la construcción de vivienda per cápita, sólo por detrás de Irlanda.

Otro de los elementos de preocupación, indica el informe, es que cada vez existe una mayor proporción de viviendas nuevas destinadas al mercado de inversión de segunda mano, al tiempo que se mantiene la escasez en zonas de mucha demanda, como las grandes ciudades.

S&P cita un informe de BBVA según el cual el 54% de la nueva construcción se concentra en zonas de costa, lo que confiere al sector un carácter "desequilibrado" que podría suponer "un gran riesgo para el conjunto de la economía".