Tema: El megahilo de la Economia: Hipotecas, Bolsa, Crisis subprime, ...

Meec, error... respecto a lo de los efectos contables
Bueno, está claro que puedes elegir reducir plazo o mantenerlo (reduciendo la cuota). Si reduces plazo, también te baja algo la cuota (poco) ya que tienes menos principal en el recálculo (y no se compensa normalmente). Pero en eso tienes razón, cuando mantienes el plazo es cuando se nota la bajada de la cuota.

Pero lo de si interesa más una opción u otra eso es opinable. Lo del efecto "contable" es un decir, ya que financieramente las dos opciones son válidas. Depende del tipo de interés y de lo que vayas a hacer con el dinero. Si te quieres comprar un coche y pagar al 7% un préstamo, mejor ni amortices nada, ya que el préstamo hipotecario es el más barato.
Si piensas que vas a sacarle partido al dinero más allá del tipo de interés, mejor mantén el plazo (para tener más dinero disponible). O mejor ni siquiera amortices.
Con la inflación por encima del tipo de interés que pagas, amortizar es lo que no tiene en principio, sentido financiero (aunque la vida real es otra cosa). Tu deuda se está devaluando a la tasa de la inflación (cerca del 4% según donde vivas), mientras solo pagas un 3%

Iniciado por brother65

Si piensas que vas a sacarle partido al dinero más allá del tipo de interés, mejor mantén el plazo (para tener más dinero disponible). O mejor ni siquiera amortices.
Con la inflación por encima del tipo de interés que pagas, amortizar es lo que no tiene en principio, sentido financiero (aunque la vida real es otra cosa). Tu deuda se está devaluando a la tasa de la inflación (cerca del 4% según donde vivas), mientras solo pagas un 3%

También habría que tener en cuenta que puedes desgravarte hasta 9000 euros anuales. Si con la cuota no llegas, hay que plantearse si amortizar hasta esos 9000 euros....

Cierto, yo como llego de sobras con la cuota normal a esos 9000 euros... (o 18k si estáis en pareja)

De todas formas como curiosidad, el efecto fiscal normalmente se deja fuera de los análisis financieros según algunos autores. Yo no lo entiendo así y por tanto es un factor importante a tener en cuenta, pues deduce un 15% dependiendo de la autonomía...

Lo que yo haría en estos momentos si acometiese una compra, sería simular la cuota con una tasa de tipos de digamos un 4% (que es la tasa históricamente "normal"). SI con lo que os sale no os da un patatús, pues adelante... Si no, pues cuidado, puesto que yo creo que al 4% llegaremos en no mucho (a sumar el diferencial). Mirad si no en USA...

Iniciado por jumpingjackflash

como los precios bajen, que la caixa se quede mi piso y me compro uno mas baratito.

Entonces no podrás volver a comprarte nada a tu nombre en tu vida. Si un banco no ha "recuperado" lo que te "prestó" no parará hasta hacerlo. Asi que más te valdría pensar en poner tu coche, tu siguiente casa, todo, a nombre de otra persona. Y muy probablemente te embargarían parte de la nomina.

A ver si sólo van a valer las cosas cuando vienen maduras, pero no cuando vienen duras. La ley del embudo esta muy bien, pero no es ético.

Para quien le pueda interesar sacado de 'El Periódico" de hoy:

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Un estudio augura que la vivienda se abaratará un 20% en tres años

• Los economistas prevén que los inversores abandonarán el sector

SALVADOR SABRIÀ
BARCELONA

El precio de la vivienda en España subirá este año un máximo del 5% y empezará a bajar a partir del 2007 hasta reducirse un 20% de media entre ese ejercicio y el 2009, según las previsiones de un estudio de la Universitat de Barcelona (UB) para la inmobiliaria Forcadell.

Las causas de esta caída serán un exceso de oferta por el gran número de obras iniciadas, unido a un descenso de la demanda, por el empeoramiento de la situación económica, la subida de los tipos de interés y la salida de este mercado de muchos inversores que volverán a la bolsa, según explicó ayer Gonzalo Bernardos, autor del estudio. También prevé que abandonen el sector de la vivienda los especuladores que sólo realizan un pago a cuenta al promotor con la intención de traspasar el piso a adquirientes reales por un precio superior al que se habían comprometido a pagar una vez finalizada la obra. Según Bernardos, estos compradores falsos llegan hasta el 90% en algunas promociones.

El economista vaticinó que los pisos que bajarán más serán los de lujo que se han adquirido como inversión. Los de zonas periféricas de las ciudades y con un precio próximo a los 300.000 euros seguirán teniendo salida, sea cual sea su superficie. De acuerdo con estas previsiones, Bernardos aconsejó esperar un poco a los que quieran comprar un piso, "porque encontrarán buenas ofertas en el futuro".
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Ni tu ni nadie. Este había fumao algo raro y tenía ganas de salir en los medios.

Manu1oo1

yo hace un par de meses empecé a mirar piso... y me retiré, voy a esperar porque tampoco me urge.. eso me decía.

Ahora creo que es buen momento para esperar y no para comprar. Que suben un poco, pues me joderé, pero estando descartadas subidas exageradas, y ante muchos rumores de sobrevaloración, de moderación al menos en los precios o incluso de bajadas... a ver qué pasa.

Para completar el post del estudio, pongo el articulo principal, tambien de 'El periódico' de hoy.

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Los promotores se quejan de que los precios frenan la venta de pisos

• La patronal de la construcción asegura que este año la demanda bajará entre un 5% y un 10%
• La inversión extranjera, que cayó un 16% en el 2005, se verá afectada por la subida de los tipos

FRANCISCO J. DE PALACIO
MADRID

La oferta y la demanda de viviendas en España ha tendido a estabilizarse durante el 2005 con aumentos de precios más moderados, entre el 10% y el 12%. A pesar de esta incipiente desaceleración, el todavía elevadísimo coste de las casas ha desanimado a muchos compradores, lo que está dificultando las ventas de los promotores inmobiliarios.

"Ahora nos cuesta más vender porque hay menos compradores, y eso nos obliga a salir a la calle a ofrecer los pisos". Ésta es la reflexión que hacía ayer el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Guillermo Chicote, quien incluso apoyó fervientemente una desaceleración aún mayor de los precios de la vivienda que sitúe los incrementos anuales en torno a la inflación (3,7%).

"Al contrario de lo que pueda pensar la gente, nos interesa moderar los precios porque, si conseguimos ajustarlos, nos será más fácil vender casas", dijo Chicote. No obstante, el presidente de APCE aseguró que en este momento todavía no se están quedando con pisos sin vender. "Ahora no tenemos estoc de casas pero, a este ritmo, mañana ya veremos", puntualizó.

Según los datos de los colegios de arquitectos, aún provisionales, el año pasado se visaron proyectos para construir más de 800.000 viviendas. Los aparejadores visaron el inicio de 605.000 pisos (un 7% más) y se pidieron 534.900 certificados de final de obra (el 7,67% más).

MENOS OFERTA
Aunque estos datos demuestran que la oferta de vivienda creció el año pasado, los promotores insisten en que, para el 2006, se visarán entre un 5% y un 10% menos de casas para ajustarlas a una demanda que no superará los 475.000 pisos.

Un dato que obligará también a muchos constructores a replantearse su ritmo de edificación es la caída de la inversión extranjera en vivienda --sobre todo en el Levante-- que alcanzó el 16% en el 2005.

Las mayores dificultades de los constructores para vender provendrán también del efecto psicológico de un previsible aumento de los tipos de interés este año (entre 0,5 y el 0,75 puntos). El esfuerzo financiero de las familias para pagar su préstamo pasará del 25% en el 2006 al 30% en el 2008. Todo ello debería hacer que los precios crezcan en el 2006 por debajo del 10%, dice el informe de la APCE.

En opinión de Chicote, el incremento del 24% en el volumen de préstamos hipotecarios el año pasado se debe más a que se han concedido los créditos por el 100% del valor de la vivienda, en vez del 80% que recomienda el Banco de España, que al aumento de las compras.

DEMAGOGIA
El presidente de la patronal criticó la "demagogia" de las comunidades autónomas y las acusó de frenar el plan de vivienda aprobado por el Gobierno. Tras seis meses en vigor, sólo cinco de las 15 comunidades que tienen competencias lo han puesto en marcha. La APCE ve difícil además que en Catalunya se levanten viviendas para alquilar porque la Generalitat ha hecho que estas inversiones no sean rentables.
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Permitidme que ponga en duda esos estudios en los que indican que existirá una futura bajada de los pisos.

Desde que tengo uso de razón y que yo recuerde, jamás existió una bajada en el precio de los pisos, incluso en la época en la que los tipos de interes alcanzaban cotas de vertigo.

Los promotores no son imbeciles. Si baja la demanda, reducirán la oferta y punto pelota. Es una simple ecuación de precio piso -inversion contrucción = bebeficio promotora.


Nota: Sinceramente me parece una utopia. A lo sumo y como mas lógico lo que ocurrira a medio plazo es que los precios se estabilicen.


Un abrazo!

Iniciado por Txema5

Nota: Sinceramente me parece una utopia. A lo sumo y como mas lógico lo que ocurrira a medio plazo es que los precios se estabilicen.

Si es así ya sera un gran avance. ¿Donde hay que firmar?

Yo eso de que paren de crecer tampoco me lo creo....

Experiencia propia:

En al año 2000 , por medio del trabajo me entero que FCC va a construir sin intermediarios ni promotorasy con hipoteca sin adjudicar , osea que cada uno la que quisiese, unas viviendas en un barrio de Valdemoro que en su dia era la mayoria campo...

Nos acercamos la wat , en su dia novia , y vimos los planos ..90 m2 utiles 2 cuartos de baño , tarima , garaje , trastero , piscina pista de tenis, etc etc...

Total 12 millones a pagar.....No nos lo pensamos mucho....

Ahora es un pedazo de barrio con todos los equipamientos normales , sus colegios, institutos multitud de bares , hasta un Opencor me han abierto abajo de casa que me viene de perlas...

Bueno , pues mi vecina se ha ido a un chalet de lso nuevos que estan haciendo un poco mas a las afueras....

Lo ha vendido por 56 millones un piso igual que el mio ,exactamente igual ...

Asique eso de que vayan a bajar es una utopia.....

Un saludo

Bueno , pues mi vecina se ha ido a un chalet de lso nuevos que estan haciendo un poco mas a las afueras....

Lo ha vendido por 56 millones un piso igual que el mio ,exactamente igual ...

Asique eso de que vayan a bajar es una utopia
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Seguro, pero tu vecina cuanto se ha tenido que hipotecar por el chalet ?
saludos.

El precio de venta de los chalets son de 65 millones....

Si yo no digo que vaya a pagar menos....Quiero decir que es una subida enorme...

Un slaudo

¿Y a los que tienen pisos que más les dá?. No van a vivir debajo de un puente, aunque vendieran su piso y pillaran 50 kilos, a ver que hacían con ellos...ver una vivienda familiar como una inversión y alegrarse si sube es de egoistas, lo mires por donde lo mires. Sólo perjudica a los que no tienen piso, al propietario ni le va ni le viene.

PD: no es un comentario para ti hsm1973, es en general.

Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras.

Vale que un piso de 12 millones en el 2000 se haya vendido por 56 millones. Eso son hechos.

Pero cuando se venda el de 56 millones de aqui cinco años, ¿cuanto valdrá? Esa es la cuestión que queremos saber todos.

Un saludo.

Me juego el pelo que 5 millones no.

Un slaudo

Iniciado por Minitu

Pero cuando se venda el de 56 millones de aqui cinco años, ¿cuanto valdrá? Esa es la cuestión que queremos saber todos.

Pues por lógica y siendo un poco conservador y dejando utopias de bajadas de precios o crack mobiliarios a la japonesa. Como mínimo subira un 25% a una media de un 5% al año. O sea, habrá estabilidad de precios y ya no habrá subidas del 15% anuales.

Pero fuere como fuere, el que quiera ladrillo, jodido lo tendrá al igual que hoy.

Bueno , pues mi vecina se ha ido a un chalet de lso nuevos que estan haciendo un poco mas a las afueras....

Lo ha vendido por 56 millones un piso igual que el mio ,exactamente igual ...

Asique eso de que vayan a bajar es una utopia
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Seguro, pero tu vecina cuanto se ha tenido que hipotecar por el chalet ?
saludos.

Hay que entender que una vez que ya tienes vivienda y la vendes para adquirir otra, raro es que te empufes como lo estabas hasta entonces. Normalmente mejoras en cuanto a vivienda y te reduces el empufamineto. Aquí lo jodido es conseguir una primera vivienda, luego el cambiar de vivienda no le quita el sueño a mucha gente pues es mas asequible ya que tienes un capital importante con el que jugar.



Un abrazo!

Iniciado por hsm1973

Me juego el pelo que 5 millones no.

Un slaudo

Estas de broma?

Yo no creo que ande muy por encima de los 60-65 kilos, pero bueno, como tengo el carnet de pitoniso caducao...

Lo que yo veo, es que con las rentabilidades futuras que se barruntan no resulta especialmente atractivo para un inversor cuando hay mercados bursátiles que suben aqui y allá cifras del 20% anual. Otra cosa es su uso como vivienda.

Supongo que todo depende de qué % de viviendas estén en manos de especuladores. Los target de vivienda con un % de especulación más elevado, son los que menos pueden subir de precio y/o bajar.

Yo creo que, por este orden, debe ser:
* Segundas residencias, especialmente zonas turísticas de playa y nieve (esto creo que será lo que más bajará, porque hay mucha especulación e inversión extranjera)
* Apartamentos. Aquí seguro que es donde hay más especulación, porque hay mucho pequeño inversionista, y porque son fácilmente alquilables. Aunque dudo que bajen, porque podrán continuar manteniéndose como alquiler.
* Viviendas de lujo. Aquí creo que puede haber bastante especulación, y por tanto sensible a la bajada. Además, la demanda puede que afloje.
* Viviendas de segunda mano media-bajas. Puede que sea donde suban más los precios, porque la demanda va a tirar bastante, sobretodo en zonas con fuerte inmigración.

Cuando se habla de subida de la vivienda, se habla en general. Pero creo que va a ser de manera muy desigual dependiendo de muchos factores.

Es mi opinión, sin ser experto.

En zonas como Madrid seguro que no baja, por el efecto aspiradora por lo menos hasta el 2010 la población de la capital puede aumentar fácilmente 2 millones de personas, solo hay que ver la ingente cantidad de obras que están en ejecución tanto inmobiliarias como las faraonicas infraestructuras de la capital, ejemplo auropuerto nuevo 80 millones de pasajeros año, casi nada. Además es un polo atrayente de inversiones fabuloso y el dinero fluye infinitamente y facilmente.

En el resto de España casi seguro que bajara o se estabilizará, ya a partir de principios de año.

Nos han agarrado los cataplines y ahora los van a apretar.

Iniciado por Txema5

Hay que entender que una vez que ya tienes vivienda y la vendes para adquirir otra, raro es que te empufes como lo estabas hasta entonces. Normalmente mejoras en cuanto a vivienda y te reduces el empufamineto. Aquí lo jodido es conseguir una primera vivienda, luego el cambiar de vivienda no le quita el sueño a mucha gente pues es mas asequible ya que tienes un capital importante con el que jugar.

Hombre, dependerá de si has pagado tu primera vivienda o no.
Si me meto en un pufo de 10 kilos por mi vivienda y después de 5 años sólo he amortizado 2 kilos y decido venderla para comprar otra, la vendo por 40 millones pero la que quiero comprarme vale 50 kilos... pues lo mires como lo mires, seguiré igual de empufado o más (porque no vas a cambiarte a una vivienda peor sino mejor).

El dia que me compre una casa, porque yo no quiero un piso ni en pintura, me voy a 50 km hacia el interior. Casas mucho más baratas que la zona metropolitana y capital, pueblos de interior con una calidad de vida acojonante y tener la naturaleza al lado, eso no tiene precio.
Total, a 120 km/h son 25 minutos de viaje. No sé cómo la gente no se plantea irse a vivir a pueblos pequeños y baratos.

Total, a 120 km/h son 25 minutos de viaje. No sé cómo la gente no se plantea irse a vivir a pueblos pequeños y baratos.

Eso en Madrid no existe.

Un saludo

Pues porque soy un vago y me encanta mi ciudad.